6.3 — Verlegging bij executoriale verkoop van onroerende zaken Besluit onroerende zaken omzetbelasting
Verlegging bij executoriale verkoop van onroerende zaken
Bij de executoriale verkoop van onder meer onroerende zaken en rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen
154 De verleggingsregeling is alleen van toepassing als sprake is van een levering voor de btw.
, wordt de btw-heffing bij een levering aan een ondernemer verlegd naar de afnemer.
155 Artikel 12, vijfde lid, van de wet, in samenhang met artikel 24ba, eerste lid, onderdelen d en e van het uitvoeringsbesluit.
De verlegging geldt voor:
1. De levering van in zekerheid gegeven onroerende zaken of rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen ‘tot executie van die zekerheid’.
156 Artikel 24ba, eerste lid, onderdeel d, van het uitvoeringsbesluit. De uitdrukking ‘levering van in zekerheid gegeven goederen door een belastingplichtige aan een andere persoon tot executie van die zekerheid’ betreft een autonoom Unierechtelijk begrip (HR 29 juni 2018, nr. 17/01880, ECLI:NL:HR:2018:1032, r.o. 2.4.5).
Bij deze levering gaat het met name om de volgende situaties:
– De verkoop door de hypotheekhouder van een onroerende zaak waarop een hypotheek rust.
157 De hypotheekhouder oefent zijn recht van parate executie uit, d.w.z. dat hij verkoopt zonder voorafgaand beslag en zonder executoriale titel.
Deze verkoop vindt zowel binnen als buiten faillissement plaats.
– De verkoop door de curator van een onroerende zaak waarop een hypotheek rust, waarbij sprake is van een zogenoemde oneigenlijke lossing. Van oneigenlijke lossing is sprake als de curator in het faillissement van de eigenaar met de hypotheekhouder een overeenkomst tot onderhandse verkoop sluit waarbij de curator zich verbindt om namens de hypotheekhouder de onroerende zaak te verkopen.
158 HR 25 februari 2011, nr. 10/01435, ECLI:NL:HR:2011:BO7109.
Daarnaast is sprake van oneigenlijke lossing als een dergelijke overeenkomst tussen de curator en de hypotheekhouder ontbreekt maar de hypotheekhouder heeft ingestemd met de verkoop van de onroerende zaak.
159 HR 15 maart 2013, nr. 11/01760, ECLI:NL:HR:2013:BZ4072.
Deze verkopen vinden plaats in het kader van een faillissement.
– De verkoop door de hypotheekgever van een onroerende zaak ingeval de hypotheekhouder door verzuim van de hypotheekgever gerechtigd is tot parate executie, waarbij de hypotheekgever met de hypotheekhouder is overeengekomen dat het goed waarop het zekerheidsrecht rust, onderhands wordt verkocht en met de opbrengst (een deel van) de schuld aan de hypotheekhouder wordt afgelost.
160 HR 29 juni 2018, nr. 17/01880, ECLI:NL:HR:2018:1032.
2. De levering van een onroerende zaak of een recht waaraan deze is onderworpen op grond van een executoriale titel door de executieschuldenaar.
161 Artikel 24ba, eerste lid, onderdeel e, van het uitvoeringsbesluit.
Het gaat hier om de levering van een onroerende zaak op last van de schuldeiser die in het bezit is van een executoriale titel. Bij deze levering gaat het met name om:
– De verkoop van een onroerende zaak door degene die beslag heeft gelegd op die zaak en die met een gerechtelijke uitspraak (een executoriale titel) overgaat tot verkoop via een openbare veiling. Deze verkoop vindt plaats buiten een faillissement.
– De verkoop van een onroerende zaak door de ontvanger van de Belastingdienst die op de onroerende zaak beslag heeft gelegd. Het dwangbevel van de ontvanger vormt hierbij de executoriale titel.
162 Artikel 4:116 Algemene wet bestuursrecht.
– De verkoop van een onroerende zaak door de curator in een faillissement die verkoopt via een openbare veiling. De gerechtelijke faillissementsuitspraak vormt hierbij de executoriale titel.
De verlegging van de heffing geldt bij de executoriale verkoop van onroerende zaken die van rechtswege zijn belast (zoals bouwterreinen en nieuwe onroerende zaken). Verder wordt de heffing verlegd bij de executoriale verkoop van onroerende zaken waarbij partijen hebben geopteerd voor een belaste levering. De verleggingsregeling geldt ook als de veilingregeling
163 Artikel 3, vijfde lid, van de wet.
(of de commissionairsbepaling
164 Artikel 3, zesde lid, van de wet.
) van toepassing is (zie echter de in § 6.4 opgenomen goedkeuring). De verlegging geldt dus ook in de relatie tussen veilinghouder/commissionair en de koper.
165 In situaties waarin de verleggingsregeling niet geldt, is in bepaalde gevallen het sinds 1 januari 2018 geldende artikel 42d van de Invorderingswet 1990 van toepassing.
- Regeling
- Besluit onroerende zaken omzetbelasting
- Soort
- Beleidsregel
- Geldend vanaf
- 18-12-2025
- BWB-id
- BWBR0049092
- Versie
- 2025-12-18_0