Na publicatie van het in onderdeel 3.1 genoemde arrest heerste in de praktijk – in andere gevallen dan bedoeld in artikel 3.58, tweede lid, Wet IB 2001 – nog onduidelijkheid over de wijze van invulling van de waarde bewoond.

In gevallen van verplichte overgang naar het privévermogen – zoals bij staking, anders dan ten gevolge van overlijden van de ondernemer – heeft de Belastingdienst uit doelmatigheidsoogpunt een en ander verder ingevuld om te komen tot een praktische werkwijze ter harmonisatie van de uitvoeringspraktijk.

De werkwijze geldt als beleid wanneer de belastingplichtige in de betreffende aangifte, dan wel uiterlijk in de bezwaarfase, daarvoor heeft gekozen. Het beleid heeft in de praktijk het karakter van een compromis, waaraan partijen zich ten opzichte van elkaar conformeren. Komen partijen hier niet toe, dan staat het de inspecteur vrij elk geval op basis van de relevante feiten en omstandigheden te beoordelen.

Als belastingplichtige voor deze werkwijze kiest en voldoet aan de voorwaarden waaronder dit zogenoemde compromisaanbod wordt gedaan, dan wordt de waarde bewoond vastgesteld op 85% van de waarde in het economische verkeer in vrije staat. Het compromisaanbod geldt ook als de woning in eigendom is op basis van een recht van opstal.

Onderzoek heeft uitgewezen dat de percentages zoals die vóór 20 juni 2018 waren opgenomen in dit onderdeel in het algemeen te laag zijn.

1 Het onderzoek is uitgevoerd door de afdeling waardeonderzoek, in samenwerking met het Vastgoedkenniscentrum van de Belastingdienst. Over de jaren 2015 en 2016 zijn aan de hand van de landelijke kadastrale gegevens en de WOZ-gegevens de verkopen van verhuurde woningen geselecteerd. Van deze woningen is de waarde in vrije staat (WOZ-waarde per 1 januari 2015 respectievelijk 1 januari 2016) vergeleken met de waarde in verhuurde staat (transactieprijs volgens het kadaster). In rond 90% van de gevallen bedroeg de verkoopprijs ten minste 85% van de waarde in vrije staat. In circa 80% van de gevallen bedroeg de verkoopprijs zelfs ten minste 90% van de waarde in vrije staat.

Het percentage dat bij wijze van compromis wordt aangeboden is daarom beperkt tot één percentage. Signalen uit de uitvoeringspraktijk zijn voor mij bovendien aanleiding om de voorwaarden van het zogenoemde compromisaanbod, zoals dat vóór 20 juni 2018 in dit onderdeel was opgenomen, aan te passen.

De vier voorwaarden van het compromisaanbod zijn:

a) De woning is bestemd voor duurzame zelfbewoning.

b) Dit beleid geldt slechts als sprake is van een verplichte overgang van het ondernemings- naar het privévermogen, bijvoorbeeld als gevolg van staking. Voor de toepassing van dit onderdeel van het besluit wordt onder verplichte overgang niet verstaan de situatie waarbij de onderneming van belastingplichtige wordt ingebracht in een bv of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm dan wel wordt verkocht aan een bv waarvan belastingplichtige (on)middellijk aandeelhouder is en de woning overgaat naar het privévermogen. Ook wordt hieronder niet verstaan de situatie waarbij een samenwerkingsverband – bijvoorbeeld een vof – tussen de belastingplichtige, een door hem beheerste bv of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm en eventuele andere personen wordt ontbonden of gewijzigd en de woning vervolgens overgaat naar het privévermogen van belastingplichtige.

c) De verplichte overgang van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen vindt plaats ten minste drie jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de woning tot het ondernemingsvermogen is gaan behoren. Als de tot het ondernemingsvermogen behorende woning is verbouwd of nieuw is gebouwd, geldt dat de verplichte overgang moet plaatsvinden ten minste drie jaar na afloop van het kalenderjaar waarin de verbouwing of nieuwbouw is voltooid en de woning volledig in gebruik is genomen. In dit verband wordt onder verbouwing verstaan een verbouwing waarvan de kosten meer bedragen dan 20% van de WOZ-waarde van de woning. Hierbij geldt de WOZ-waarde per 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de verbouwing is gestart.

d) Als een overgang van een woning vanuit privévermogen naar het ondernemingsvermogen heeft plaatsgevonden dan is het percentage dat wordt gebruikt voor de bepaling van de waarde bewoond bij de verplichte overgang van dezelfde woning van het ondernemingsvermogen naar het privévermogen niet lager dan het percentage waarvan eerder is uitgegaan bij de bepaling van de waarde bewoond bij de overgang vanuit privévermogen naar het ondernemingsvermogen.

Waardebepaling overige bij een woning staande gebouwen

Reden voor het in aanmerking nemen van een waardedrukkende factor wegens zelfbewoning van een woning is dat de woning niet kan worden verkocht in vrije en onbewoonde staat. Een koper zal bij de aankoop van een dergelijke woning rekening houden met het feit dat hij de woning niet direct en in volle omvang in gebruik kan nemen. Deze situatie doet zich niet voor ten aanzien van (voormalige bedrijfs-)gebouwen bij een bewoonde woning als die gebouwen wel direct en in volle omvang in gebruik genomen kunnen worden.

In zijn arrest van 25 april 2008, ECLI:NL:HR:2008:BD0473, heeft de Hoge Raad beslist hoe de waardering dient plaats te vinden ingeval een woning behoort tot een complex van onroerende zaken dat als zodanig wordt gewaardeerd. Min of meer duurzame zelfbewoning wordt in dat geval in aanmerking genomen voor slechts die onroerende zaken die op het moment van staking van de onderneming min of meer duurzaam voor woondoeleinden werden gebruikt.

Dit vergt een feitelijke beoordeling. In de gevallen waarin die beoordeling leidt tot de conclusie dat de waardedruk wegens zelfbewoning van de woning zich mede uitstrekt tot andere onroerende zaken die min of meer duurzaam voor woondoeleinden worden gebruikt, ontmoet het geen bezwaar de waarde van die gebouwen te stellen op hetzelfde percentage van de waarde in vrije staat als hiervoor bij wijze van compromis is aangegeven voor de woning. Hierbij gelden de vier voorwaarden van het compromisaanbod.