Vraag 1

A (32 jaar) verkrijgt op 1 mei 2021 (datum notariële leveringsakte) een woning. Kan A een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning € 600.000 bedraagt?

Antwoord

A kan geen beroep doen op de startersvrijstelling, omdat de waarde van de woning hoger is dan de woningwaardegrens van € 400.000, die vanaf 1 april 2021 geldt.

Vraag 2

Welke waarde is bepalend voor de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling?

Antwoord

De woningwaardegrens voor de startersvrijstelling geldt per 1 april 2021 en is € 400.000. De waarde in het economische verkeer van de woning (samen met eventuele aanhorigheden) is bepalend voor de woningwaardegrens bij de startersvrijstelling. Als de waarde van de tegenprestatie (meestal is dit de koopsom) hoger is dan de waarde in het economische verkeer, wordt van die hogere waarde van de tegenprestatie uitgegaan.

Vraag 3

A verkoopt een woning aan B (37 jaar) die zelf in de woning gaat wonen. Is het 2%-tarief van toepassing?

Antwoord

Vanaf 1 januari 2021 kan B voor de verkrijging van de woning gebruik maken van het 2%-tarief als B:

– na de verkrijging zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen; en

– dit voorafgaand aan de verkrijging duidelijk, stellig en zonder voorbehoud verklaart in een schriftelijke verklaring.

(Omdat de startersvrijstelling alleen geldt voor personen jonger dan 35 jaar kan B daarop geen beroep doen. Voor het 2%-tarief is de leeftijd niet van belang.)

Vraag 4

Om een beroep te kunnen doen op de startersvrijstelling of het 2%-tarief moet de koper voorafgaand aan de overdracht bij de notaris een verklaring invullen. Welke verklaringen zijn er?

Antwoord

In de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) verklaart de koper dat hij zelf in de woning gaat wonen. In de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling verklaart de koper dat hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen en dat hij voor de eerste keer gebruikmaakt van de vrijstelling.

Vraag 5

A koopt een woning waar hij zelf in wil gaan wonen. Op het moment van de koopovereenkomst is A 34 jaar. Op het moment dat de woning aan A wordt overgedragen (datum notariële leveringsakte) heeft A inmiddels de leeftijd van 35 jaar bereikt. Kan A een beroep doen op de startersvrijstelling of gebruik maken van het 2%-tarief?

Antwoord

A kan in dit geval geen beroep doen op de startersvrijstelling omdat hij op het moment van de verkrijging van de woning de leeftijd van 35 jaar heeft bereikt. Voor de overdrachtsbelasting is dat de datum waarop de notariële akte van levering bij de notaris wordt opgemaakt en ondertekend. De datum van de koopovereenkomst is hierbij niet van belang. A kan wel gebruik maken van het 2%-tarief als hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen. Ook moet hij de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) invullen.

Vraag 6

A (32 jaar) en B (37 jaar) verkrijgen samen op 1 juni 2021 (datum notariële leveringsakte) een woning. A verkrijgt een aandeel van 40% in de eigendom van de woning, B een aandeel van 60%. Kan de startersvrijstelling worden benut, als de waarde van de woning € 400.000 of € 1.000.000 bedraagt?

Antwoord

A kan een beroep doen op de startersvrijstelling als de waarde van de woning niet meer dan € 400.000 bedraagt (geldt vanaf 1 april 2021) en aan de overige voorwaarden voor de vrijstelling wordt voldaan. Als de waarde van de woning € 400.000 is, kan A dus gebruikmaken van de startersvrijstelling. Als de waarde van de woning € 1.000.000 is, kan A geen gebruik maken van de startersvrijstelling. Het aandeel van A (40%) in de woning is weliswaar € 400.000 waard, maar de beoordeling of een verkrijging voldoet aan de woningwaardegrens vindt plaats naar de waarde van de gehele woning (€ 1.000.000) en niet naar de waarde van het verkregen aandeel in de woning.

B kan voor zijn verkrijging geen beroep doen op de startersvrijstelling, ongeacht de waarde van de woning, omdat B niet voldoet aan het leeftijdscriterium.

Vraag 7

A en B (beiden 37 jaar) kopen samen een woning van C voor € 500.000. Beiden worden voor 50% eigenaar. Welke waarde moet nu op de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) worden ingevuld?

Antwoord

In dit geval kunnen A en B geen beroep doen op de startersvrijstelling, omdat zij niet voldoen aan het leeftijdscriterium. Zowel A als B moeten een Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%) invullen en ieder daarin de waarde van € 500.000 vermelden.

Vraag 8

A (30 jaar) verkrijgt in 2021 een appartement voor € 200.000. A geeft wel een verklaring af dat hij zelf voor langere tijd in de woning gaat wonen, maar hij wil de startersvrijstelling nog niet toepassen, omdat hij die bij een volgende verkrijging van een (duurdere) woning wil gebruiken. A wil nu 2% overdrachtsbelasting betalen. Kan dat? En kan A dan bij aankoop van die volgende woning gebruik maken van de startersvrijstelling?

Antwoord

Er bestaat geen verplichting om de startersvrijstelling te gebruiken. A kan er dus voor kiezen om niet de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling in te vullen maar de Verklaring overdrachtsbelasting laag tarief (2%). A kan in dat geval bij de aankoop van de volgende woning alsnog gebruikmaken van de startersvrijstelling. Op het moment van de verkrijging van die woning moet hij jonger zijn dan 35 jaar en aan de overige voorwaarden voor de vrijstelling voldoen.

Vraag 9

B (32 jaar) heeft een woning gekocht waarin hij zelf wil gaan wonen. Voordat B de woning betrekt wil hij deze eerst nog verbouwen. Kan B een beroep doen op de startersvrijstelling of gebruikmaken van het 2%-tarief, ondanks dat hij er niet direct in gaat wonen?

Antwoord

Een van de voorwaarden voor de toepassing van de startersvrijstelling of het 2%-tarief is dat de koper de verkregen woning na de verkrijging zelf voor langere tijd gaat bewonen. Ook als de koper de woning eerst nog enige tijd gaat verbouwen, kan hij een beroep doen op de startersvrijstelling of het 2%-tarief. Na de voltooiing van de verbouwing moet hij de woning dan wel daadwerkelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken.

Vraag 10

B (32 jaar) heeft een woning gekocht waarin hij zelf wil gaan wonen. De woning heeft een waarde van € 700.000. De overdracht van de woning (notariële levering) was oorspronkelijk gepland op 26 april 2021. B wil een beroep doen op de startersvrijstelling. Vanaf 1 april 2021 geldt voor de startersvrijstelling een maximale woningwaarde van € 400.000. Omdat vóór 1 april 2021 geen woningwaardegrens geldt, wordt de notariële levering gepland op 29 maart 2021. Koper en verkoper komen overeen dat de verkoper nog tot en met 25 april 2021 in de woning mag blijven wonen. Geldt in dit geval de startersvrijstelling?

Antwoord

De koper moet voldoen aan een aantal voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling. Een van die voorwaarden is dat de koper zelf in de woning gaat wonen (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium). Ook moet de koper voorafgaand aan de overdracht bij de notaris de Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling invullen.