wetzoeker

2.3 — Afstand recht van opstal tegen verkrijging van een onverdeeld aandeel in een onroerende zaak Overdrachtsbelasting, belastbaar feit

Afstand recht van opstal tegen verkrijging van een onverdeeld aandeel in een onroerende zaak

Het is mogelijk dat ten laste van een gedeelte van een onroerende zaak een recht van opstal is gevestigd. Door de vestiging van het recht van opstal ontstaat er tussen de opstalhouder en de (blote) eigenaar een rechtsverhouding met betrekking tot de eigendom van de onroerende zaak. In de praktijk komt het voor dat de opstalhouder en de (blote) eigenaar deze rechtsverhouding met betrekking tot de onroerende zaak op andere wijze willen vormgeven. Dit kan door een splitsing van de onroerende zaak in appartementsrechten. In dat geval doet de opstalhouder, voorafgaand aan de splitsing, afstand van het recht van opstal tegen verkrijging van een onverdeeld aandeel in de onroerende zaak. Zowel de afstand van het recht van opstal als de verkrijging van het onverdeeld aandeel in de onroerende zaak, vormt een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting. Ik acht het niet in alle gevallen gewenst dat in deze situatie overdrachtsbelasting wordt geheven. Daarom keur ik het volgende goed.

Goedkeuring

In geval een opstalhouder afstand doet van het recht van opstal dat is gevestigd ten laste van een gedeelte van een onroerende zaak tegen verkrijging van een onverdeeld aandeel in dezelfde onroerende zaak, keur ik onder voorwaarden goed dat een tegemoetkoming wordt verleend ten bedrage van de verschuldigde overdrachtsbelasting.

Voorwaarden

Voor deze goedkeuring gelden de volgende vier voorwaarden:

– De afstand van het recht van opstal en de verkrijging van het onverdeeld aandeel in de onroerende zaak vinden plaats in het kader van een daaropvolgende splitsing in appartementsrechten van de betrokken onroerende zaak.

– De afstand van het recht van opstal, de verkrijging van het onverdeeld aandeel, de splitsing in appartementsrechten en de toedeling daarvan vinden op dezelfde dag plaats.

– Het door de appartementsgerechtigden verkregen appartementsrecht geeft recht tot gebruik van hetzelfde gedeelte van de onroerende zaak dat de opstalhouder en de (blote) eigenaar direct voor de wijziging in hun onderlinge rechtsverhouding in gebruik hadden. Voor zover de mate van gerechtigdheid tot de onroerende zaak toeneemt, is over de meerwaarde daarvan overdrachtsbelasting verschuldigd.

– De voormalige opstalhouder was ter zake van het destijds ten behoeve van hem gevestigde recht van opstal verschuldigd hetzij overdrachtsbelasting welke niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, hetzij niet aftrekbare omzetbelasting.

Toelichting

Ten aanzien van de derde voorwaarde, merk ik ter verduidelijking het volgende op. De voormalige opstalhouder verkrijgt met de wijziging van de rechtsverhouding een onverdeeld aandeel in de onroerende zaak en wordt daarmee mede gerechtigd tot een onverdeeld aandeel in de ondergrond van de onroerende zaak. De goedkeuring geldt voor zover de waarde van het verkregen onverdeeld aandeel in de onroerende zaak overeenstemt met de waarde van het voormalige recht van opstal. Dit betekent dat de voormalig opstalhouder in de regel overdrachtsbelasting zal zijn verschuldigd over tenminste de waarde van het verkregen aandeel in de ondergrond.

Voorbeeld

A is eigenaar van een onroerende zaak met een beneden- en bovenwoning. Voor de bovenwoning is ten behoeve van B een recht van opstal gevestigd. A en B komen overeen het pand te splitsen in twee appartementsrechten. Voorafgaand aan de splitsing doet B afstand van het recht van opstal tegen verkrijging op dezelfde dag van een 30/100 onverdeeld aandeel in de onroerende zaak (grond plus opstal). De waarde van dit onverdeeld aandeel komt overeen met de waarde van het recht van opstal dat B had. Beide transacties vormen een belastbaar feit voor de overdrachtsbelasting waarvoor onder voorwaarden de goedkeuring geldt. Vervolgens wordt de onroerende zaak gesplitst in appartementsrechten. A verkrijgt het appartement dat recht geeft op gebruik van de benedenwoning en B verkrijgt het appartement dat recht geeft op gebruik van de bovenwoning. De verkrijging door B van een onverdeeld aandeel in de onroerende zaak na afstand van het recht van opstal leidt ertoe dat B ook gerechtigd wordt tot een aandeel in de ondergrond. Hiertoe was B voorheen als houder van het recht van opstal niet gerechtigd. Voor (tenminste) dit gedeelte van de verkrijging, zijnde 30/100 x de grondwaarde, is B overdrachtsbelasting verschuldigd. Hiervoor geldt de goedkeuring niet.

Regeling
Overdrachtsbelasting, belastbaar feit
Soort
Beleidsregel
Geldend vanaf
07-05-2021
BWB-id
BWBR0045104
Versie
2021-05-07_0

In de hele regeling · Officiële tekst op wetten.overheid.nl