2.2.7 — Verkrijging aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon Overdrachtsbelasting en omzetbelasting, samenloop
Verkrijging aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon
De samenloopvrijstelling is van toepassing bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onderdeel a, van de WBR, voor zover de bezittingen bestaan uit nieuwe nog ongebruikte onroerende zaken in de bouw- en handelsfase, bouwterreinen daaronder begrepen (Hoge Raad van 10 juni 2011, nr. 10/00498
12 ECLI:NL:HR:2011:BQ7580
). Dit geldt alléén als bij een rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak van de onroerendezaakrechtspersoon zelf de samenloopvrijstelling van toepassing zou zijn. Dit impliceert dat deze onroerendezaakrechtspersoon in verband met die rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak als btw-ondernemer zou handelen.
In de benadering van de Hoge Raad geldt de samenloopvrijstelling niet voor gebruikte bedrijfsmiddelen. Echter, gezien de bedoeling van artikel 15, zesde (en zevende) lid, van de WBR worden onroerende zaken binnen de daar gestelde termijn feitelijk als ongebruikt aangemerkt. Daarom kan de samenloopvrijstelling ook bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon worden toegepast, voor zover de bezittingen bestaan uit gebruikte onroerende zaken waarop bij een rechtstreekse verkrijging artikel 15, zesde (en zevende) lid, van de WBR toepasbaar zou zijn. Het voorgaande geldt ook als de verkrijger bij een rechtstreekse verkrijging van het gebruikte bedrijfsmiddel geen recht op aftrek van btw zou hebben, maar wel aan de eisen in artikel 15, zesde lid, onderdelen b en c, van de WBR wordt voldaan. Vanaf 1 januari 2025 geldt de inperking van artikel 15, elfde lid, WBR indien het hierna beschreven overgangsrecht niet van toepassing is. Ook hier geldt dat de rechtspersoon die de onroerende zaken zou leveren bij een rechtstreekse levering als btw-ondernemer zou handelen.
In overige situaties is bij de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon de samenloopvrijstelling niet van toepassing.
Vanaf 1 januari 2025 geldt het volgende. Als de samenloopvrijstelling gezien het voorgaande kan worden toegepast, blijft deze op grond van artikel 15, elfde lid, WBR buiten toepassing voor zover de door de onroerendezaakrechtspersoon gehouden onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen gedurende ten minste twee jaren na de verkrijging van de aandelen worden gebruikt voor activiteiten waarvoor minder dan nagenoeg volledig (< 90%) recht op aftrek van belasting op de voet van artikel 15 Wet OB bestaat. In die gevallen is over de waarde van de betreffende onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen 4% ovb verschuldigd (artikel 14, zevende lid, WBR).
In het Belastingplan 2024 (Staatsblad 2023, 499) komt tot uiting dat vanaf 1 januari 2025 de samenloopvrijstelling ook van toepassing kan zijn als de onroerendezaakrechtspersoon een beperkt recht op een onroerende zaak houdt dat bij een rechtstreekse levering/verkrijging voor de btw kwalificeert als een huuranaloge dienst. Daaronder wordt begrepen het geval dat de duiding als btw-levering door het ontbreken van een vergoeding niet kan worden vastgesteld. Bij de kwalificatie als (verhuur)dienst in de zin van artikel 11, eerste lid, onderdeel b, slotalinea, Wet OB kan de samenloopvrijstelling alleen worden toegepast als deze btw-belast wordt verricht. In dat geval moet de verkrijger aannemelijk maken dat sprake zou zijn van belaste verhuur bij een rechtstreekse overdracht/verkrijging van het recht. Het is in ieder geval aannemelijk dat er gekozen zou zijn voor belaste verhuur, indien de onroerende zaak wordt gebruikt voor prestaties waarvoor voor ten minste 90% recht op aftrek van belasting op de voet van artikel 15 Wet OB bestaat dan wel voor ten minste 70%, indien het gebruik betreft zoals bedoeld in onderdeel 5.8.1 van het Besluit van 12 december 2023, nr. 2023-26908 (Besluit onroerende zaken omzetbelasting).
Overgangsrecht
Voor de toepassing van artikel 15, elfde lid, WBR kan overgangsrecht (artikel XXXVIII Belastingplan 2024, Staatsblad 2023, 499) van toepassing zijn. Dit overgangsrecht houdt in dat artikel 15, elfde lid, WBR op verzoek van de beoogde verkrijger buiten toepassing kan blijven op de verkrijging van aandelen in een onroerendezaakrechtspersoon, die voor 1 januari 2030 plaatsvindt, als:
a. de beoogde verkrijger en de verkoper voor 19 september 2023 om 15:15 uur de betreffende verkrijging schriftelijk zijn overeengekomen;
b. het verzoek binnen drie maanden na 1 januari 2024 bij de inspecteur is ingediend, waarbij een afschrift van de betreffende overeenkomst is meegezonden; en
c. op het moment van sluiten van de overeenkomst aannemelijk is dat die overeenkomst niet hoofdzakelijk tot doel heeft om in aanmerking te komen voor de samenloopvrijstelling.
Wanneer de verkrijger een verzoek in de zin van de vorige alinea heeft gedaan, heeft de inspecteur hierop bij voor bezwaar vatbare beschikking beslist.
- Regeling
- Overdrachtsbelasting en omzetbelasting, samenloop
- Soort
- Beleidsregel
- Geldend vanaf
- 01-01-2025
- BWB-id
- BWBR0039381
- Versie
- 2025-01-01_0