2 — Toelichting en gehanteerde uitgangspunten Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
Toelichting en gehanteerde uitgangspunten
Indien gewenst kan de voor opdrachtgever optredende taxateur/opdrachtnemer een nadere toelichting geven op de te volgen werkwijze. Hierna volgt op hoofdlijnen een toelichting bij de gemaakte keuze en gehanteerde uitgangspunten.
In het exceldocument ‘bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen opdrachtgever, versie 2024’ wordt de informatie met betrekking tot de genoemde items door de taxateurs uitgevraagd op complexniveau. Het Kadaster heeft de gegevens niet op dit niveau geregistreerd en zal ze ook niet op complexniveau aanleveren. De uitvraag van de TI aan het Kadaster vindt plaats op basis van een separaat document. De TI is er zelf verantwoordelijk voor dat de informatie voor de taxaties uiteindelijk kan worden weergegeven op complexniveau.
Afmetingen
Voor bedrijfsmatig vastgoed (BOG/MOG/ZOG) bestond de verplichting al, maar volgens het (concept)Handboek 2024 dienen ook de gebruiksoppervlakten (GO) van woningen verplicht te zijn vastgesteld op basis van inmeting volgens NEN 2580. Belangrijk daarbij is dat een taxateur (bij het objectiveren van de referentietransacties) uitsluitend gebruik maakt van de ‘gebruiksoppervlakte wonen’, terwijl het Handboek aan de TI tevens vraagt om de ‘gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte’ op te leveren. Wenselijk (niet verplicht) is dan dus dat deze twee oppervlaktebegrippen van elkaar gescheiden kunnen worden.
Te taxeren belang
Ook van grote invloed is het te taxeren belang: is er sprake van volle eigendom of is er sprake van een erfpachtrecht? Indien dat het geval is: welke vorm is toegepast, welke looptijden kennen de afspraken en welke verplichtingen (bijvoorbeeld canonbetaling) zijn actueel? Deze informatie is niet gestandaardiseerd beschikbaar vanwege de enorme diversiteit aan afspraken en kan daarom alleen worden afgeleid uit de onderliggen akten: akte van levering, uitgifte van erfpacht etc. De TI dient deze documenten zelf te raadplegen (via het Kadaster) om de gewenste informatie daaruit af te leiden.
Verplichtingen bij verkoop en/of verhuur (beklemmingen)
In sommige gevallen is er tussen de TI en een lokale overheid een afspraak gemaakt voor de situatie waarin woningen aan de corporatiesector worden onttrokken, bijvoorbeeld bij complexgewijze verkoop aan een commerciële belegger. Daarbij valt te denken aan verplichtingen tot een afdracht per woning door de TI aan de overheid, vaak gaat het daarbij om significante bedragen. Ook verplichte verhuur in de sociale sector voor een vastgestelde periode (vaak 15 jaar) komt met enige regelmaat voor. Dergelijke afspraken zijn niet altijd beschikbaar in akten van levering of erfpacht, en zijn dan dus niet openbaar. Opdrachtnemer/taxateur is in dergelijke gevallen volledig afhankelijk van de TI voor wat betreft de beschikbare informatie. Het uitgangspunt is daarom nadrukkelijk dat dergelijke afspraken niet bestaan, tenzij de TI deze aan taxateur levert. Let wel: dergelijke afspraken zijn uitsluitend relevant indien ze op het vastgoed rusten, en dus ook de opvolgende eigenaar raken.
Splitsing in appartementsrechten
Ook kosten voor splitsing in appartementsrechten kunnen relatief veel invloed uitoefenen op de marktwaarde van een object, daarnaast is het bestaan van een Vereniging van Eigenaren (VVE) van invloed op het in te schatten risicoprofiel. Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau).
Objectbelemmeringen
Het Kadaster hanteert een veelheid aan objectbelemmeringscodes. In de praktijk komt een deel daarvan nauwelijks voor en/of is de invloed van de belemmering nihil. De TI dient zelf via het Kadaster te achterhalen of er mogelijk sprake is van waarde beïnvloedende codes. Bij twijfel overlegt de TI met taxateur.
Omgevingsplan
Het uitgangspunt voor alle taxaties is in beginsel dat het gebruik op de waardepeildatum niet strijdig is met de vigerende omgevingsplanvoorschriften. Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau): het Kadaster is in staat om de ‘enkelbestemming’ aan te leveren.
NB.: Klik hier om de enige wettelijke bron waar (indien reeds opgesteld) het omgevingsplan voor een betreffende locatie kan worden geraadpleegd om onder andere de publieke gebruiks- en bebouwingsmogelijkeden van een locatie op te vragen. De toegelaten instelling is zelf verantwoordelijk om vast te stellen of dit overeenkomt met de ‘enkelbestemming’ die het Kadaster aangeeft.
Milieu
Milieuaspecten tenslotte dienen ook in het oordeel van de taxateur te worden betrokken. Inmiddels kunnen ook deze gegevens via het Kadaster worden ontsloten: de ‘publiekrechtelijke beperkingen van zowel rijk, provincie als gemeente geven hierover uitsluitsel. Indien het Kadaster hierover geen of onvoldoende uitsluitsel geeft worden alsnog deze overheden rechtstreeks geraadpleegd. Bij de informatie die via het Kadaster wordt verkregen dient de aandacht in dit kader met name uit te gaan naar de ‘objectbelemmeringen’ met de codes:
• KW/KWD (Kennisgeving, vordering, bevel, beschikking Wet Bodembescherming)
• KW (Wet Bodembescherming – Melding, bevel, beschikking of vordering)
Op grond van de NRVT-reglementen dienen onderzoeken bij alle volledige- en hertaxaties te worden uitgevoerd, bij markttechnische updates is deze verplichting er niet. De taxatiecyclus die het Handboek beoogt voorziet in een volledige taxatie van elk complex (minimaal) eens per 3 jaar. Afgesproken is daarom dat corporaties de gestandaardiseerde uitvraag aan het Kadaster ook minimaal aan het Kadaster voorleggen in het geval van een volledige- of hertaxatie, gemiddeld dus eens per 3 jaar. Optioneel kan de uitvraag ook jaarlijks voor alle complexen aan het Kadaster worden gedaan.
- Regeling
- Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
- Soort
- Ministeriële regeling
- Geldend vanaf
- 03-07-2026
- BWB-id
- BWBR0036709
- Versie
- 2026-07-03_0