Inleiding Besluit huurprijzen woonruimte
Deze toelichting op het woningwaarderingsstelsel vormt een integraal onderdeel van dat stelsel.
Het woningwaarderingsstelsel heeft op zelfstandige woonruimte betrekking, in het navolgende kortweg als «woning» aangeduid. Hierbij zij opgemerkt dat in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek zelfstandige woningen worden omschreven als woningen met een eigen toegang welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning. Dit betekent dat de woonruimte in elk geval dient te beschikken over minimaal 1 vertrek, een kookgelegenheid, een wasgelegenheid, en een toilet. Als niet wordt voldaan aan deze eisen dient de woonruimte als onzelfstandig te worden beschouwd en conform bijlage I, onder B, te worden beoordeeld.
Binnen het in artikel 234 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek omschreven begrip zelfstandige woning zal redelijkerwijs ook begrepen kunnen worden de zogenaamde onvrije woning, te weten een woning waarbij de bewoner voor wezenlijke voorzieningen niet afhankelijk is van gemeenschappelijke voorzieningen, maar waarbij verscheidene vertrekken uitkomen op een gemeenschappelijke verkeersruimte. Indien deze vertrekken afsluitbaar zijn en bereikbaar via een gemeenschappelijke verkeersruimte waarover anderen niet krachtens zakelijk of persoonlijk recht bij uitsluiting zeggenschap hebben, wordt deze woning als zelfstandige woning gewaardeerd.
Daarnaast geldt dat een zelfstandige woonruimte wordt bewoond door maximaal twee personen of door een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Er is doorgaans sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden indien sprake is van een koppel met een relatie of een gezin. In dit geval is zonder meer geen sprake van kamerverhuur en wordt dus een zelfstandige woonruimte verhuurd. Daarnaast kan het voorkomen dat – ook al vormen huurders geen gezin of hebben zij geen affectieve relatie – toch sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Hier zal echter slechts bij uitzondering sprake van zijn, zoals bij een duurzame (bijvoorbeeld religieuze) woongroep.
Voor toepassing van bovenstaande definities geldt dat wordt uitgegaan van het gebruik zoals dat is overeengekomen tussen verhuurder en huurder(s). Dit betekent dat een huurders die zonder toestemming van de verhuurder de huurwoning onderverhuren of iemand anders laten intrekken, niet eenzijdig kunnen zorgen voor een andere classificatie van de huurwoning. Indien de verhuurder echter instemt met de wijziging van het gebruik, kan dit wel een effect hebben op de classificatie en dus de toepassing van het WWS.
Tot het gehuurde behorende vertrekken, verkeersruimten, overige ruimten en voorzieningen, die buiten de woning, doch tot het woongebouw behoren, worden overeenkomstig dit woningwaarderingsstelsel gewaardeerd, mits het mogelijk is het gebruik ervan door derden uit te sluiten.
Alleen die onderdelen worden in punten gewaardeerd, die tot de onroerende zaak behoren. Door de bewoner onverplicht en voor eigen rekening aangebrachte verbeteringen worden niet met punten gewaardeerd, tenzij de verhuurder voor deze verbeteringen een vergoeding aan de huurder heeft verstrekt.
In het geval van aangrenzende vertrekken of overige ruimten, die met elkaar in verbinding staan, zoals bij een open keuken, worden deze als één vertrek of overige ruimte gewaardeerd indien zich tussen die twee vertrekken of overige ruimten een opening bevindt die breder is dan 50% van de muur, waarin deze opening zich bevindt. Het moet hierbij gaan om een niet afsluitbare opening, die over een breedte van minimaal 0,85 meter een minimumhoogte heeft van 2 meter. De muur wordt gemeten in het vertrek of overige ruimte waarin de tussenwand het smalst is. Deze figuur schetst de rekenmethode waarbij X de opening betreft en Y de relevante breedte betreft:
Als zich in de opening een (deur)omlijsting bevindt, wordt in afwijking van bovenstaande rekenregel in ieder geval gesproken van twee ruimten.
Het waarderen vindt plaats met inachtname van artikel 11, 12, 13, 14, 15 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Dit houdt in dat het waarderen plaatsvindt naar de toestand van de woonruimte op de peildatum van wanneer de puntentelling wordt uitgevoerd door de huurcommissie of gemeente.
De waardering in punten per rubriek wordt na saldering afgerond op 0,25 punt waarbij een achtste (1/8) punt naar boven wordt afgerond.
- Regeling
- Besluit huurprijzen woonruimte
- Afkortingen
- BHW
- Soort
- AMvB
- Geldend vanaf
- 01-01-2026
- BWB-id
- BWBR0003237
- Versie
- 2026-01-01_0